A 5ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em matéria sob relatoria do desembargador Luiz Cézar Medeiros, negou provimento ao agravo de instrumento de uma empresa que explora salas de cinemas e que teve pedidos liminares indeferidos numa ação revisional de contrato de locação movida contra um shopping da capital. A empresa, entre outras medidas, buscava isenção de pagamentos do aluguel nos meses em que paralisou as atividades devido à pandemia de Covid-19.

O agravo de instrumento foi interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos da ação revisional. Os pedidos liminares acabaram rejeitados na origem. No recurso, a empresa alega enfrentar graves perdas no faturamento mensal diante da paralisação das atividades por causa da pandemia de Covid-19, o que configura “caso de onerosidade excessiva a seu desfavor”.

O recurso também invoca a observância da boa-fé contratual e da função social do contrato. Por fim, a empresa argumenta ter obtido descontos de 50% e até 70% em outros contratos de locação que mantém com outros shoppings, e define como “descabida” a proposta do réu de conceder apenas 10% ou 15% de abatimento no preço.

Com esses argumentos, solicitou antecipação dos efeitos da tutela recursal para pedir a isenção do pagamento de aluguéis e encargos no período em que foi impedida de usar o imóvel, com declaração de inexigibilidade dos valores, e para fixar o aluguel com percentual máximo de 25% dos valores originais devidos.

No voto, o relator destaca que a Teoria da Imprevisão não se aplica ao caso porque não há  vantagem excessiva do agravado (shopping) em detrimento da onerosidade, também excessiva, da empresa de cinema. “Os efeitos da crise instalada estão afetando a todos há meses, isto é, numa relação contratual, não necessariamente apenas um dos contratantes está sofrendo as consequências adversas da situação atual… É um cenário em que todos perdem e, portanto, o melhor caminho é tentar a solução amigável, que seja boa para todos”, pontuou.

Com aluguel fixado em 13% sobre o faturamento bruto, o voto também constata a aplicação do valor do aluguel mínimo e uma redução na quantia paga pela empresa de cinema durante o período de pandemia. “Só por este pequeno e sucinto comparativo já se denota que também o shopping center sofreu e vem sofrendo diminuição de seus ganhos relacionados às locações”, relatou.

As alegações de infração à boa-fé contratual e de inobservância da função social do contrato foram afastadas com a constatação de que a paralisação das atividades foi imposta pelo poder público e não pela administradora do shopping. Em relação ao argumento de que a empresa de cinema obteve descontos de 50% a 70% junto a outros shoppings onde atua, apenas reforça o entendimento exposto pelo magistrado de que a melhor solução é o ajuste consensual. A decisão foi unânime (Agravo de Instrumento n. 5029970-82.2021.8.24.0000/SC).